在市场上待了58天：当前该如何定价和谈判
在市场上待了58天：当前该如何定价和谈判
截至7月，活跃房源突破110万套，同比增长24.8%。而一套普通住宅平均在市场上停留58天。房屋库存已连续21个月增长，南部和西部地区的市场降温速度快于东北和中西部。下面我们将介绍买家与卖家应如何根据当前不断变化的市场情况调整定价、谈判策略和交易时间表。
库存回归
Realtor.com 2025年7月的趋势数据显示，市场出现了关键转变：自疫情以来，买家首次面临如此丰富的房源选择。活跃房源超过110万套，年增长率达24.8%。房屋在市场上的平均停留时间延长至58天，显示出买家不再那么急迫，有更多时间做出决策。这是近几个季度以来，买家第一次可以将多套房源横向比较，而非匆忙抢购唯一的可接受选项。与此同时，卖家也意识到展示质量、理性定价和快速回应在竞争激烈的市场中变得至关重要。
地区差异明显
全国平均数据掩盖了显著的区域分化。南部和西部库存增长更快、销售周期更长，市场冷却更明显；而东北和中西部则相对紧张。也就是说，全国统一策略不再适用。在凤凰城或奥斯汀，买家可能会频繁遇到降价和愿意谈判的卖家；而在波士顿或明尼阿波利斯，有限的房源仍可能引发激烈竞争。因此，了解你所在城市属于哪一端，对于从首次出价到最终交接每一步都非常重要。
买家的议价能力回来了
对买家而言，供应增加意味着议价能力增强。房子卖得慢，就为重新谈判条款提供了机会，尤其是那些在2021–2022年火爆时期常被放弃的条件，比如房屋检查和贷款审批等保护性条款。市场焦点也从“要加价多少”变成了“如何平衡价格与保障”。这并不是鼓励过度讨价还价，而是建议你提出既保护投资、又尊重卖方目标、同时时间安排清晰的合理报价。清晰表达、文书齐全，往往比泛泛的要求更有影响力。
如何理解“市场天数”
58天是一个中位值，它应被视为参考指标而非硬性规则。如果某个房源在你所在地区已接近或超过这一时长，它可能更愿意就价格或补贴展开谈判。请你的经纪人跟踪你感兴趣的房源：挂牌天数、看房频率、其他买家的反馈、以及降价时间点。当某套房子超过典型的三周决策窗口时，一份带有适度让步和完善文件的报价，很可能为你争取到实质优惠，同时不影响交易的严谨性。
价格与利率的权衡
在市场冷却期，买家通常会在价格下调和卖家提供的利率买断（或交易成本补贴）之间做选择。前者降低你长期的总体支出，后者则能在短期内减少月供，特别适合计划日后再融资的购房者。正确选择取决于你的持有周期、收入稳定性和对未来利率波动的承受力。通过并列比较首付款、交易成本及预计月供，你可以更清晰地判断哪种方式对你更划算。
新房与二手房的比较
在库存显著增长的区域，开发商往往会提供各类优惠，如成交补贴、装修升级或临时利率减免。买家应综合比较：一套新房与附近二手房的净持有成本，包括物业管理费、维护成本和能源效率。二手房卖家也可以借鉴开发商的做法，提供精准让利，让买家更有信心成交，而无需大幅降价。
基于当前市场来定价
卖家的成功取决于是否能根据当下市场定价，而不是沉迷于去年春天的高位。高库存和较长的销售周期，会惩罚那些过度高估价格的房源。除了分析最新的成交案例，也要重视当前活跃和待成交的房源，因为它们更真实反映本月的市场动向。合理的挂牌价、高清照片、现代化布置及吸引人的描述，将帮助房子在上市初期获得流量并促成有力的首次出价。
拉长战线，提早准备
为更长的销售周期做好准备。当前市场的中位销售周期为58天，合理预期应准备至少两个月的持有成本，营销策略也应与此保持一致。挂牌前进行检查有助于提前发现问题，避免在谈判时“踩雷”。准备好维修发票和可选补贴方案，有助于在房屋检查出现意外时保持节奏。如果中期活动不理想，可考虑更新主图、修改标题、重新书写文案强调生活方式和性价比。这样的小调整能提升曝光，而不会传递出卖家的焦虑。
抢在市场前行动
即使在降温期，真正有意愿的买家仍会在发现价值时迅速出手。卖家若能跟上节奏，往往更具优势。对看房反馈设置内部响应时间，尽量在24小时内完成还价。提前明确你对常见让利的态度，便于你的经纪人快速、果断地谈判。在东北或中西部那些供不应求的市场，这种反应速度甚至能成为促成交易的决定性因素。
展望与结论
7月数据表明，市场正在降温并分化，而不是崩盘。买家如今拥有更广的选择、更清晰的价格信息，以及保护性条款的回归；卖家则可通过贴近现实的定价、延长的销售计划和高效沟通，依然实现优秀的成交结果。关键在于：紧贴本地市场。密切追踪你所在邮编区域的库存变化和市场天数，调整你的谈判策略，跟上区域节奏，并随利率及买家心态的变化灵活应对。做到这些，你就能把当前复杂的市场动态，转化为可控的竞争优势。
Alfredo Ruiz BSEE, MBA, CBDA, CREM, CLME, e-PRO
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