卖方数量超出买方34%，为买方带来新优势
卖方数量超出买方34%，为买方带来新优势
美国房地产市场正显现向买方倾斜的迹象：卖方数量现已超过买方数量创纪录的34%。这种失衡为购房者创造了更多机会，尤其是在公寓市场以及迈阿密等城市，库存增加和销售周期延长正在改变谈判力量的格局。
房地产市场终于对买方有利了吗？
在过去的几年中，美国房地产市场一直牢牢倾向于卖方。有限的库存、快速上涨的价格以及激烈的竞争让许多买家倍感挫败，他们常常被迫参与竞价战，将房价推高到远超挂牌价。然而，最新数据表明，一场重大转变正在发生：活跃卖家的数量如今比买家多出前所未有的34%。这是多年来最强劲的买方市场，可能会在2025年剩余时间里重塑房地产格局。
卖方与买方之间创纪录的差距
从历史上看，房地产市场往往在“卖方市场”和“买方市场”之间摇摆，其变化受供需关系和利率等经济因素影响。根据行业分析师的最新报告，今年挂牌数量出现了异常激增，尤其是在公寓领域。迈阿密就是一个典型例子，当地库存增长大大超过了买方需求，以至于许多卖家不得不重新评估定价策略，甚至直接撤下房源。这种供过于求的状况为买家提供了更多谈判空间——在近期高度竞争的市场中几乎难以想象。
为什么公寓引领了这一转变
此次市场转变中最引人注目的特点之一，是公寓在挂牌激增中占据主导地位。造成这种趋势的原因有很多：维护成本上升、沿海城市保险费上涨，以及买家偏好向拥有更多户外空间的独栋住宅转移，都让部分人对公寓的吸引力下降。对卖家而言，这意味着更长的销售周期，以及必须通过价格优惠或升级改善来脱颖而出。对买家而言，尤其是首次置业者或投资者，如今的公寓市场提供了更多选择和更少竞争，使他们可以在不必匆忙出价的情况下进行更充分的考量。
迈阿密买方谈判力的案例研究
长期以来，迈阿密一直被认为是美国最热门、竞争最激烈的房地产市场之一，如今却成为市场条件快速变化的教科书案例。最近几个月，迈阿密超过一半的挂牌房源在未售出的情况下被撤下——这表明卖方不愿在价格上让步，同时买方也保持了强硬立场。尤其是在当地的豪华公寓板块，供应大幅增加，为那些此前因高价而被挡在市场之外的买家创造了机会。随着房源过剩和房贷成本上升，卖家维持原有立场变得越来越困难。
利率和整体经济的作用
在卖方与买方差距不断扩大的同时，另一个重要因素也在影响市场：房贷利率。继2023年达到峰值之后，2025年的利率有所回落，降至近一年来的最低水平。这一降幅改善了许多潜在买家的购房可负担性，尤其是信用状况良好的买家。结合库存的增加，这为买家创造了一个难得的窗口期，让他们既能获得更优惠的贷款条件，又能在更多房源中进行选择。然而，通胀波动以及进一步加息或降息的可能性等经济不确定性，意味着这一机会窗口可能不会长久。
买方与卖方该如何应对
对于买家而言，当前的市场环境提供了多年来未曾见过的优势：更多的房源、更少的竞争，以及在价格、附加条件和成交费用上的更大谈判空间。对于那些在竞争最激烈时期退出市场的人来说，现在是重新入场的理想时机。而卖方则必须采取战略性措施：从一开始就制定切合实际的价格、提升房产展示效果，并提供利率减免或承担部分成交费用等优惠，都能显著提高获得报价的机会。
结论
美国部分地区——尤其是公寓市场和迈阿密等城市——向买方市场的转变，标志着与近年来的过热状态相比发生了显著变化。卖方与买方之间创纪录的34%差距，赋予了买家新的谈判优势，同时迫使卖家适应更具竞争力的环境。对于一直等待时机的买家来说，这可能是黄金机会。然而，由于市场动态可能快速变化，双方都应以清晰的策略、基于最新的本地数据和现实的预期来进行交易。
Alfredo Ruiz BSEE, MBA, CBDA, CREM, CLME, e-PRO
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