50年期抵押贷款值得吗？

美国房地产市场的现状由明显的负担能力缺乏所定义，这迫使许多潜在买家处于观望状态。随着利率徘徊在几年前历史低点之上的显著高位，且由于库存低导致房价居高不下，传统的30年期固定利率抵押贷款在数学上正变得让大部分人口遥不可及。在这种环境下，贷款机构和政策制定者正在寻找创造性的方法来操纵数字以允许进入住房市场，这就是将贷款期限延长至半个世纪的概念获得关注的地方。引入或使用50年期抵押贷款的主要论点不是为了长期的省钱，而是为了即时的偿付能力和现金流管理。通过将本金余额的偿还时间比标准模式再延长20年，每月的还款义务下降，理论上将借款人的债务收入比带回可批准的范围。这种转变代表了美国人看待房屋所有权方式的根本改变，从过去的资产积累模式转向一切以每月可负担性为优先的模式。

50年期抵押贷款最诱人的方面是它为每月的家庭预算提供了即时的缓解。当借款人贷款时，摊销表被计算为每月偿还利息和一小部分本金，直到余额为零。通过将这一时间表从360个月延长到600个月，付款中强制性的本金部分大大缩减。对于在当前利率下努力获得中位价房屋资格的家庭来说，这种减少可能意味着收到拒绝信还是拿到新房钥匙之间的区别。在加利福尼亚或纽约等生活成本高昂的地区，巨额贷款和高房价是常态，这种月支出的减少可能达到数百美元，这似乎使生活成本更易于管理。这种结构模仿了汽车行业使用的逻辑，即汽车贷款已从3年延长到7年甚至8年，以在车辆价格上涨的情况下保持较低的月供。然而，与汽车不同，房屋是一种增值资产，这使得这种长期债务工具的数学计算对于不知情的消费者来说要复杂得多，且具有潜在危险。

虽然每月的节省是切实且立竿见影的，但当分析贷款期限内支付的总利息时，50年期抵押贷款的长期财务后果令人咋舌。复利的本质意味着银行持有你的钱的时间越长，你为这种特权支付的费用就越多，而在抵押贷款期限上增加20年会导致成本呈指数级增长。在50年的过程中，借款人很容易最终仅利息费用就支付房屋原始购买价格的三倍或四倍。这实际上抵消了房屋所有权的主要财务利益之一，即通过资产积累财富。房屋不再像是一个强制储蓄账户，让房主慢慢获得所有权，而是银行在几十年内保留了大部分的财务利益。对于普通买家来说，这意味着虽然他们可能住在房子里，但这笔资金的成本是如此之高，以至于与较短的贷款期限甚至在某些市场情景下租房并投资差额相比，它严重侵蚀了他们的整体净资产。

也许与50年期抵押贷款计划相关的最关键风险是房主积累资产净值（equity）的速度极其缓慢。在传统的30年期抵押贷款的最初几年，每月的付款大部分已经流向利息，但在50年期的产品中，这种倾斜要剧烈得多。在50年期贷款的前10到15年里，借款人几乎只支付利息，用于减少本金余额的金额微乎其微。这造成了一种被称为长期“房奴”（house poor）的不稳定局势，除了首付之外，业主在房产中没有真正的财务利益。如果房地产市场出现调整或哪怕是轻微下跌，这些借款人会立即发现自己处于“资不抵债”（underwater）的境地，即欠房子的钱比房子本身的价值还多。这种资产净值的缺乏限制了房主的流动性，使得在不出资填补差额的情况下很难出售房屋。由于普通美国人每7到10年搬一次家，50年期抵押贷款存在将人们困在房子里的真正风险，因为他们在支付了十年后根本卖不起房子。

承担50年的财务承诺也从根本上改变了普通美国人的财务自由和退休计划的时间表。传统的“美国梦”模式涉及在退休前还清抵押贷款，基本上在收入从工资转变为固定养老金或社会保障金时消除最大的家庭开支。50年期抵押贷款完全打破了这个周期。一个在30岁购买房产的首次购房者要到80岁才能还清房贷，这远远超过了标准的退休年龄。这就需要在整个退休年份承担大量的住房付款，这需要更大的储备金来维持。它将房屋从一个已付清的避难所转变为一种永久性负债，在财务稳定最关键的年份消耗资源。除非借款人有足够的纪律进行额外的本金支付——但这违背了选择更长期限以获得更低付款的目的——否则他们就是签署了一份终身的债务服务协议，这限制了他们投资401(k)或IRA等其他工具的能力。

总之，虽然50年期抵押贷款计划为高月供和严格的资格比率这一迫在眉睫的问题提供了一个诱人的解决方案，但这是一种在长期内对贷款人比对借款人更有利的金融产品。它仅对非常特定的买家子集是一个可行的工具，例如那些可能需要暂时的现金流缓解并有严格计划稍后进行再融资或积极偿还本金的人，或者那些购买“永远的家”且无意出售或搬迁的人。对于希望积累财富并最终完全拥有自己房屋的普通买家来说，天文数字般的总利息成本和冰川般缓慢的资产净值积累速度使其成为一个危险的选择。这本质上将房屋所有权变成了一种美化的租赁场景，银行在半个世纪里充当房东。买家应极其谨慎地对待这一选择，充分理解更低的月供是以未来财务健康和灵活性的巨大削减为代价的。